[대신증권] 주택시장의 갈림길: 구조변화인가 해본게임인가?

[대신증권 배상영]

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이재명 정부 출범 이후 강력한 대출규제와 토지거래허가구역 지정에도 상승세를 이어가던 서울 아파트 시장이, 대통령의 세제 강화 구두개입을 계기로 강남 3구를 중심으로 약보합 전환되었다. 본 리포트는 시장 변곡점의 본질이 다주택자 규제가 아닌 1주택자 세후수익률 변화에 있음을 짚으며, 보유세·양도소득세·임대소득세·대출규제 네 가지 축의 정책 변화와 시장 전망을 분석한다.

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1. Intro: 강남 하락을 이끌어 낸 것은 '말(言)'

2022년 미국발 고금리 쇼크 이후 수도권 주요 지역 아파트는 저금리·공급부족·정책 부양 삼박자로 강하게 반등했다. KB 선도 아파트 지수는 전년비 25%를 상회하는 상승률을 기록하기도 했다. 이재명 정부는 출범 직후 네 차례 부동산 정책을 발표했으나 시장은 지속 상승했다.

발표일	정책명	핵심 내용
25.06.27	가계부채 관리 강화 방안	주담대 6억 캡, 다주택자 LTV 0%, 6개월 전입 의무
25.09.07	9·7 주택공급 확대방안	2030년까지 135만 호 착공, LH 직접시행 분양가 인하
25.10.15	주택시장 안정화 대책	서울 전역 토허제, 초고가 대출 캡(25억↑ 2억), 전세대출 DSR 포함
26.01.29	1·29 주택공급대책	용산 등 도심 유휴부지 6만 호, 용적률 500% 고밀 개발

그러나 이 규제들은 모두 주택 자산의 수익률을 저해하기보다는 수요를 지연시키는 정책이었기에 시장은 상승세를 유지했다. 변곡점은 새 정책이 아니라 대통령의 구두개입 — 특히 1주택자 세후수익률을 겨냥한 발언들이었다.

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2. Part 1: 정책 — 다주택자보다 1주택자가 관건

시장 변동의 핵심은 1주택자 세제

다주택자 양도세 중과 유예 종료(2026년 5월 9일)는 단기 이벤트에 불과하다. 이후 정책 변화가 없다면 시장은 다시 강보합세로 복귀할 가능성이 높다. 진짜 관건은 '똘똘한 한 채' 트렌드를 가능케 했던 1주택자 세제 혜택의 변화다.

 

향후 정책 변화 포인트 4가지

분류	주요 변수정책	변화 방향
① 보유세 (재산세/종부세)	공시가격 현실화율, 공정시장가액 비율, 공제	세율 변화 없이도 실효세율 대폭 상승 가능
② 양도소득세	장기보유특별공제 (현행 80%), 12억 비과세	보유분 공제 축소·폐지, 금액 상한 설정
③ 임대소득세	1주택 전세 비과세, 간주임대료 산식	고액 전세 과세 부과, 간주임대료 비율 상향
④ 대출규제·금리	주담대 스프레드, 전세대출 보증	현행 규제 유지, 우회 대출 디테일 차단 지속

보유세: 세율 변화 없이도 세액 폭증 가능

아래는 공시가격 현실화율과 공정시장가액 비율 변화 시 1주택자 예상 실효세율이다.

시세	현재 실효세율	현실화율 80%+원복	현실화율 90%+강화
10억원	약 0.1%	약 0.2%	약 0.2~0.3%
30억원	약 0.25%	약 0.35%	약 0.5%
60억원	약 0.3%	약 0.5%	약 0.7~1.0%

2026년 강남권 공시가격은 전년 대비 약 20% 후반 상승했으며, 공정시장가액 비율·현실화율 조정이 병행되면 세액은 최대 100% 추가 증가도 이론상 가능하다.

양도소득세: 장기보유특별공제 보유분 폐지 예상

현행 장특공(최대 80%) 중 보유분(40%)은 비거주 1주택자에게 사실상 투자 보조금 역할을 한다. 대통령이 명시적으로 문제 제기한 항목이며, 보유분 축소·폐지 가능성이 높다.

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3. Part 2: 시장 — 다시 차별화?

현재 시장 구도

강남 3구는 약보합 전환되었으나, 15억원 이하 중저가 시장은 견조하다. 2026년 2월 서울 아파트 매매계약의 87.2%가 15억원 이하였고, 1월 실거래량은 전년 대비 55.6% 증가했다.

 

지역별 회복 차별화

지역	전고점 대비 현재 수준	주요 특징
서울 강남구	전고점 +24%	절대 초강세
서울 성동구	전고점 +21%	한강벨트 상승 주도
서울 도봉·노원구	전고점 -10~20%	여전히 회복 미달
부산	전고점 83%	저점 대비 3.4% 반등
대구	전고점 74%	저점 대지기, 수성구 반등
세종	전고점 대비 저점에서 +13.3% 반등

임대차 시장

전세가격은 상승 중이나 월세 Index 상승 속도가 더 빠르다(전년비 8~10%). 월세화가 가속되는 구조다. 전세 물량은 감소 중이며, 이는 ① 금융비용 상승으로 인한 월세 선호 증가, ② 계약갱신청구권 활용 확대가 원인이다.

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4. Part 3: 전망 — 5월은 끝인가, 시작인가?

필자 기본 전망

현재까지의 정책변화로 인한 조정은 실질적으로 마무리 국면에 진입했다고 판단한다. 다만 5월 이후 세제 개편의 수준과 방법이 확정될 경우, 시장은 새로운 국면으로 전환된다.

시나리오	고가 시장	중저가 시장	임대 시장
추가 정책 없음	조정 마무리 후 강보합 복귀	현 흐름 유지	전세 상승, 월세 가속
유의미한 세제 개편	연 2~3회 물량 출회, 계단식 하락	보합·기간조정 진입	전세보다 월세 상승 속도 빠름
공급 부재 지속 (28년↑)	세제 소화 후 재상승	동조 상승	전·월세 강한 급등

이번이 '해본 게임'과 다른 이유

• 정권 임기 4년 이상 잔여 → 보유세 27~30년까지 4회 부과
• 주택을 자산으로 인식하는 정부 관점 → 과거 문재인 정부보다 광폭 정책 가능
• 금리 4%대 환경 → 팬데믹 시기 2%대와 근본적 차이
• 부동산 세제 강화 여론 지지율이 역대 정부와 달리 상승 추세

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마치며

5월은 끝이 아니라 시작일 수 있다. 다주택자 양도세 물량 출회는 5월로 마무리되겠지만, 그 이후 시장의 방향은 1주택자를 겨냥한 보유세·양도세 개편 수준에 달려 있다. 세제 변화가 현실화된다면 고가 시장의 계단식 하락이 진행되고, 중저가 시장은 상대적 우위를 유지하다 보합세로 진입할 것으로 예상된다. 장기적으로는 결국 공급 정책의 실행 여부가 시장 회복의 속도와 각도를 결정할 것이다.

 

출처: 대신증권